相続登記の流れ
まず名義変更にとりかかるに際して、名義変更する物件に漏れがあってはいけませんので、被相続人(亡くなられた方)が所有されていた物件の調査をします。
物件調査は、固定資産税納税通知書で確認、名寄帳を閲覧する、被相続人が物件を取得した際の権利証を確認する、公図で道路持分の漏れがないか登記事項証明書を取得して確認するなどです。
名義変更する物件がはっきりしたら、次は誰が相続人になるのかを確定します。
亡くなられた方が遺言書を作成している場合には、遺言書の内容が優先されるので、遺言書があるのか？を確認します。
相続人の確定の方法は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、改正原戸籍謄本、相続人の戸籍などを市役所で取得していくことで確認していきます。
ここで集めた戸籍謄本等は相続登記申請における必要書類にもなります。
ここでポイントなのは亡くなられた方の生まれてから、亡くなるまでの戸籍が必要になるというとこです。これは、他の相続人の誰も知らないような子供がいたり、又養子がいたりする可能性があるからです。私の経験でも、ご依頼者様の知らないような相続人が、相続人調査の段階で初めて発見されたというケースもありました。
生まれてから亡くなるまですべての戸籍を収集しなければなりませんので、被相続人の方が、転籍(本籍地の変更)を繰り返ししているような方ですと、各地の市役所で戸籍を収集していかなければなりませんので、中々骨の折れる作業になります。
相続の対象となる物件、法定相続人が分かったら、その相続財産を誰が取得するのかについて協議します。
この遺産分割の話し合いは相続人全員での協議でする必要があります。相続人の内１人でも参加していない遺産分割協議は無効なものとなります。
相続人全員が合意すれば、各々の法定相続分に関係なく自由に相続分を決めることができます。
協議した内容は遺産分割協議書として書面にします。遺産分割協議書は、後日の紛争を未然に防止する意味合いの他、次のようなことからも作成が必要です。
１．不動産を遺産分割に基づいた内容で相続登記する時の添付書類として必要になる
２．相続税申告の際、法定相続分と異なった遺産分割する時の添付書類として必要になる
３．被相続人の銀行預貯金を遺産分割により特定の相続人が払い戻しする時の添付書類となる
遺産分割協議には、相続の対象となる財産、又誰がどの財産を相続するのか？をしっかりと特定しておく必要があります。また協議書は相続人全員の実印で押印しておきましょう。
被相続人から相続人へ不動産の名義人を変更する場合には、管轄の法務局へ登記申請書類を作成して申請する必要があります。
相続登記に必要な申請書類一式は概ね下記のようなものになります。
１．被相続人の出生から死亡までの戸(除)籍謄本、原戸籍謄本
２．被相続人の最後の住民票の除票又は戸籍の附票
３．相続人の現在戸籍謄本
４．不動産を取得される相続人の住民票
５．遺産分割協議書＋法定相続人の印鑑証明書
(遺産分割に基づいて相続登記する場合)
６．固定資産税評価証明書
７．登記申請書
相続登記の申請に必要な書類が全て揃ったら、対象不動産の管轄の法務局にて相続登記を申請します。
法務局窓口に直接持ち込みしても、書類を郵送する形でも申請することができます。申請後、約１週間程で名義が書き換わります。(法務局によって処理の時間は変わります)
何か書類に不備があったり、不足している書類があれば、法務局からその旨の連絡が来ます。
手続きが完了しましたら、登記事項証明書を取得して、名義が変わっていることを確認します。
又、法務局にて登記識別情報や原本還付書類を受領します。
